El Saneamiento Inmobiliario. Generalidades y su procedimiento.

Generalidades sobre el Saneamiento Inmobiliario

El Saneamiento es un proceso de orden público llevado a cabo ante la jurisdicción inmobiliaria, que pretende determinar e individualizar el terreno, además de depurar los derechos que sobre el mismo versen, dando como resultado el registro por vez primera de estos derechos a favor de quien ha reclamado o ha iniciado el proceso.

La ley 108-05 de Registro Inmobiliario desde su entrada en vigencia en el año 2007 ha luchada fuertemente con uno de los problemas más notables a nivel inmobiliario y que es constante en nuestro en el día a día de Republica Dominicana, se trata de la regularización. 

En este sentido Gonzales, Gunther (2013), p.863 indica que cada día en nuestro país en lo relativo a inmuebles no registrados se realizan transferencias sin ninguna formalidad y construcciones clandestinas. Lo que al pasar  de los años, sin ningún asiento registral da como resultado que la información que consta en los registros no corresponde con la realidad, creando inseguridad jurídica, sin ninguna garantía ni protección, lo que básicamente provoca desprestigio en nuestro sistema jurídico y paralización del tráfico económica-inmobiliario. 

Son precisamente estas situaciones, las que se pretenden evitar con el proceso de saneamiento, porque tan pronto un inmueble es saneado y es asentado a nivel registral goza de toda garantía y protección jurídica, que a su vez le da cierta confianza  o tranquilidad a quienes pudieran verse envueltos en una trasferencia del inmueble saneado.

En este mismo sentido, la ley 108-05 de Registro Inmobiliario ha sido clara al expresar quienes pueden iniciar este proceso de saneamiento, dándole facultades a:

ü  -El Estado Dominicano

ü  -Toda persona física o moral que reclame o tenga la posesión sobre un inmueble no registrado.

El proceso de saneamiento presenta ciertas particularidades, una de ella es que para la realización del mismo, no se necesita la representación de un abogado, a excepción de aquellos casos donde técnica y jurídicamente se torne litigioso. A partir de ello, podemos traer la siguientecuestionante: ¿Cuándo un proceso de saneamiento técnica y jurídicamente se torna litigioso?, sin duda alguna será litigioso a partir de que la operación técnica, el derecho de propiedad y cualquier otro derecho accesorio que se pretenda registrar, se encuentre en discusión entre 2 o más personas, sean físicas o jurídicas.

 

Por otro lado, hemos ventilado la definición de Saneamiento, y ciertas generalidades, sin embargo existe una figura que es parte esencial en este proceso, sin ella no se puede iniciar este proceso, se trata de la posesión. Esta figura por si sola es generadora de derechos, bajo algunas condiciones.

En materia de Saneamiento existe posesión cuando una persona tiene un inmueble a título de dueño o por otro que ejerce ese derecho en su nombre, llamada detentador precario. Sin embargo el solo hecho de tener un inmueble a título de dueño no implica que haya posesión para los fines del presente trabajo, puesto que la posesión implica más que ello. En este mismo sentido, tanto el código civil dominicano, como la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, se han expresado respecto a la posesión, el artículo 21 de esta última indica que la posesión solo dará lugar a derecho de propiedad cuando:

ü  -Haya sido publica.

ü - Haya sido pacifica.

ü  -Haya sido inequívoca.

ü  -Haya sido ininterrumpida.

De lo anterior, podemos afirmar varias cosas, primero: que la posesión está condicionada, para generar derechos de propiedad; segundo, que estas condiciones deben ser ejercidas por un tiempo que se encuentra especificado en el Código Civil Dominicano, precisamente en los artículos 2262, 2265, 2266. Esta norma de derecho común, nos indica que:

-   Quien haya ejercido la posesión de un inmueble por 20 años, no necesitará presentar ningún título, tendrá una válida posesión  y puede iniciar su proceso de saneamiento.

-    Si quien ejerce la posesión, ha adquirido el inmueble de buena fe, con 10 años de posesión, será suficiente, habrá validado su posesióny podráiniciar el saneamiento, siempre y cuando verdadero propietario este domiciliado fuera del distrito judicial en donde radica el inmueble.

-     5 años de posesión serán suficientes para validar su posesión, e iniciar el proceso de saneamiento, siempre y cuando el verdadero propietario resida en el distrito judicial donde radica el inmueble.

PROCEDIMIENTO PARA EL SANEAMIENTO INMOBILIARIO.

La ley 108-05 de Registro Inmobiliario prevé el procedimiento a seguir con respecto al Saneamiento Inmobiliario, en dicha norma se identifican  3 etapas:

ü  -Mensura

ü  -Proceso judicial

ü  -Registro

Mensura.

La palabra mensura en sentido estricto hace referencia a la operación técnica cuya finalidad es medir, individualizar y determinar el terreno sobre el cual recae un derecho de propiedad que se pretende registrar.

Es entonces con esta operación técnica de mensura que comienza el proceso de saneamiento, sin embargo para poder realizar esa operación técnica primero necesitamos los servicios de un agrimensor, único facultado para estos procedimientos técnicos. A partir de ello,el reclamante solicita ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente la autorización que habilita al agrimensor oficial con fe pública y además auxiliar de la justicia para la realización de los trabajos.

En ese tenor la DRMC tendrá como plazo para pronunciarse 20 días, a partir de ahí es cuando el tiempo comienza a correr para el Agrimensor que ya ha sido autorizado para realizar el procedimiento de mensura, y que además deberá presentarlo acompañado de documentos y demás elementos que puedan justificar ese trabajo técnico, todo ello en un plazo de 60 días. Ahora bien, ¿Qué sucede si la presentación se hace pasado ese plazo?, respecto a ello el Reglamento General de Mensuras Catastrales Num.628-2009 indica que la DRMC rechaza la presentación, cerrando de forma definitiva el expediente y devolviendo toda la información al interesado. De forma que el interesado deberá iniciar nuevamente el trámite.

Un aspecto fundamental en esta etapa es la publicidad, y es que el Reglamento General de Mensuras Catastrales ha sido claro cuando en su art.137 hace referencia a ello indicando que antes del agrimensor comenzar la mensura deberá citar a los colindantes, ocupantes, reclamantes o cualquier otro interesado del inmueble a mensurar para informarle de la fecha y hora del inicio de dichas operaciones técnicas. Dicha citación deberá ser al menos 5 días antes a la mensura.

Posterior a la ejecución de la mensura, en un plazo de 45 días la DRMC deberá pronunciarse con respecto a los trabajos de mensuras presentados. Si los mismos son aprobados, en los próximos 15 días, a partir de la fecha de aprobación la DRMC apoderará el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, para de ese modo iniciar la fase judicial del Saneamiento.

El proceso Judicial.

Esta etapa del proceso de saneamiento hace alusión a la depuración del derecho a registrar por parte de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria. En ese mismo orden, a partir de la apoderamiento del tribunal de jurisdicción original en no más de 15 días debe notificar a los reclamantes que el proceso judicial de saneamiento va iniciar, para que estos antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos necesarios, como la publicidad, una audiencia que en todo caso deberá celebrarse dentro de los sesenta días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de jurisdicción original.

La publicidad mencionada en el párrafo anterior significa que en el plazo de 10 días contados a partir de la notificación del TJO informando al reclamante sobre el inicio del proceso de saneamiento, el reclamante debe publicar en un periódico de circulación nacional informando de la audiencia y emplazando a todo aquel quien este proceso le resulte de interés.

Posterior al cumplimiento de la publicidad es entonces donde entra la figura del Abogado del Estado, quien funge como ministerio público y representante del Estado en la Jurisdicción Inmobiliaria. De ahí deviene que el tribunal que ha sido apoderado debe poner en conocimiento al abogado del Estado, sobre el inicio de ese proceso de saneamiento y su primera audiencia, para que en ese orden emita su opinión. Ahora bien ¿Qué pasaría si el Abogado del Estado no comparece a esa audiencia?, respecto a esa pregunta la ley 108-05 es clara, indica que se considerará como no objeción al proceso de saneamiento, que no se opone.

Visto todo lo anterior ya el Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra en capacidad de conocer en su primera audiencia, de la cual cabe destacar el papel activo del juez, por ser este un proceso de orden público. Lo que se traduce en que el juez tiene libertad a la hora de depurar el derecho de propiedad, pudiendo descender a los lugares, ordenar cualquier medida de instrucción o comparecencia, con tal de formarse una clara y real convicción.

Por otro lado, es evidente que todo proceso de saneamiento termina con una decisión, contenida en una sentencia de adjudicación. Luego de haber tantas audiencias como fuere necesario el tribunal emitirá una sentencia que puede ser favorable o no. A partir de lo cual luego de la correspondiente notificación mediante acto de alguacil, es cuando comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación.

Algo interesante es lo siguiente, en principio el Estado es el dueño de todas las tierras, aspecto que abordamos al inicio de este trabajo, de ahí que cuando ningún particular puede probar su derecho sobre la propiedad, este terreno se adjudicará a nombre del Estado Dominicano.

En cuanto a la sentencia de adjudicación, ¿Cuándo esa sentencia adquiere la cosa irrevocablemente juzgada?, se adquiere cuando durante el plazo para la apelación nadie ha recurrido. Sin embargo algo interesante es que aun esa sentencia haya adquirido la cosa irrevocablemente juzgada, y aun si se han emitido certificados de títulos, siempre y cuando se haga con apego a las normas, existe un recurso que puede anular esa sentencia, nos referimos al recurso extraordinario de revisión por causa de fraude. Un recurso que podrá interponerse en el plazo no mayor de 1 año a partir de la expedición del certificado de títulos, si alguna persona fue privada de su derecho y considera que esa sentencia fue obtenida fraudulentamente.

Si pasaron los plazos para recurrir y la sentencia de adjudicación es favorable entonces, la sentencia, plano definitivo de mensura aprobado más toda aquella documentación complementaria será remitida dentro de los 15 días siguientes a la recepción de los planos aprobados, al Registro de Títulos correspondiente para realizar los asentamientos registrales y expedir el certificado de título correspondiente.

Registro.

Esta etapa consiste en expedir el Certificado de Título que acredita el derecho sobre la propiedad. Dicha expedición no podrá exceder los 30 días, contando a partir del recibo de la sentencia de adjudicación definitiva e irrevocable.