La Copropiedad en la legislación dominicana. Fuentes, características, y su extinción.

Copropiedad

El tema de nuestro trabajo de investigación gira en torno a una figura jurídica en donde dos o más personas comparten solidariamente la propiedad de un mismo bien inmueble, esta figura es mejor conocida como La Copropiedad. Su importancia prevalece en saber conocer que existe un estado de copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Pero se debe destacar que los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción.

La Copropiedad.

La copropiedad  es la situación jurídica producida cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen proindiviso a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción (parte alícuota).

Se puede decir que la copropiedad Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.

Esta “parte alícuota” es la parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético en función de la idea de proporción.

La copropiedad se rige en base a dos principios: todo acto de dominio solo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de los copropietarios.

Los actos de administración de la cosa se llevaran a cabo por mayoría de personas y de intereses, comprendiendo los actos de conservación y uso sin que alteren forma sustancia o destino.

¿Por qué existe la Copropiedad Inmobiliaria?

Las exigencias del desarrollo urbano, la escasez de las tierras y la necesidad de limitar la excesiva extensión de las ciudades han dado a lugar a la construcción de edificios de gran altura. Estas edificaciones implicaban en aquel momento y aun en la actualidad la propiedad entre distintos titulares.

A este tipo de derechos adquiridos por varios titulares también se les llama Propiedad Horizontal (propiedad entre nosotros).

Fuentes de la Copropiedad

Fuentes Voluntarias. La copropiedad se constituye por voluntad de las partes. Ejemplo: por contrato o testamento.

Fuentes legales. La copropiedad se constituye a través de la legislación (ley). Por ejemplo en nuestra legislación se hace por medio de la Ley 5038 sobre Condominios, es la que se encarga de indicar cuando dos o más personas se encuentran en estado de copropiedad.

Fuentes judiciales. La copropiedad nace de la decisión de la justicia, ya sea por la orden de adjudicación de una partición por medio de la subasta del bien.

Características de la copropiedad:

•    El copropietario no tiene un derecho exclusivo sobre el objeto común: es solo dueño exclusivo o individual de la cuota parte que le corresponde en la comunidad (una tercera, una quita, etc.); su señorío es parcial. Solo tiene derecho a una parte de los frutos; si vende, cada uno tiene derecho al valor de su cuota.
•    La cuota que tiene el copropietario es una cuota ideal no representable materialmente mientras existía la indivisión. Si Juan y Pedro compran una casa, ninguno de ellos puede identificar su cuota parte, como si afirmara Pedro que a él le pertenece un baño y la cocina, y a Juan la alcoba principal.
•      En la copropiedad existen tantos derechos de dominio cuantos propietarios hubiere sobre el objeto, y todos unidos forman la propiedad plena. Lo que no puede hacer el comunero es enajenar o hipotecar una parte física o material del objeto condómine. Si el comunero transfiere una parte física o material de la cosa o toda ella, los demás comuneros pueden adelantar la acción reivindicatoria para recuperarla, ya que se trata de disposición de una cosa ajena. También la cuota ideal es embargable.
•     Fuera del derecho individual de cada copropietario a una cuota parte ideal, existe un derecho colectivo sobre el bien que únicamente puede ejercerse con el acuerdo de todos. El derecho colectivo comprende el uso y goce del bien o su administración.

Clases        de      Copropiedad

1) Copropiedad Romana: o de cuotas pro-indiviso. Este tipo de copropiedad no fue organizada en forma completa por los romanos. En lo referente al Corpus IurisCivilis, el instituto del condominio no aparece organizado, sino solo en simples referencias y detalles circunstanciales. Este régimen encuentra sus cimientos en la propiedad individual y que afirma que el comunero o copropietario tiene sobre el bien una cuota ideal no concreta o identificable física o materialmente, de forma que puede enajenarla, hipotecarla, darla en prenda, etc., sin que para ello requiera la aceptación de sus demás compañeros.

Fuera de afirmarse la existencia de la cuota indivisa, cada comunero tiene un derecho sobre la totalidad del bien; en otros términos, el derecho de cada uno se encuentra limitado por el derecho de los demás, lo que necesariamente implica acuerdos de todos para ejercitar sobre la totalidad del          bien   actos  jurídicos y  materiales. Hacen referencia a la cuota indivisa por el hecho de que en el pensamiento romano hay una máxima que expresa que no es posible tener el dominio entre varias personas sobre el mismo objeto, lo que deriva en que hay un estado de indivisión.
Se dispone de la cuota indivisa con autonomía y se tiene la facultad de impedir la utilización del bien sino se tiene el concepto de todos, como una especie de derecho de veto que impide el pronunciamiento de las mayorías.

En otras palabras el objeto del derecho de propiedad está indiviso físicamente, y los copropietarios no tienen sino un derecho que llamaban pars parsrei, pars dominio o pars pro indiviso.

No obstante a esto, existe una teoría proveniente de algunos juristas expertos en el área, donde ellos explican que lo que realmente está dividido entre los copropietarios no es ni la cosa ni el derecho de propiedad; sino solamente la utilidad, las ventajas que la cosa puede procurar a los copropietarios, el derecho es único y pertenece a la pluralidad.

2) La de manos reunidas, en común o Copropiedad germana: en la cual se tiene derecho a la totalidad de la cosa, ya que en su integridad pertenece a todos colectivamente. No hay, por tanto, fijación de cuotas ideales o abstractas par cada comunero y como consecuencia de ello no hay acción de partición. La disponibilidad del todo o de una parte siempre tiene que surgir de un acuerdo total, es decir, que los comuneros tienen a la hora de la verdad un derecho de disposición en el momento de la liquidación final de la comunidad.

Según este tipo de copropiedad los partícipes no pueden individualmente enajenarla, ni gravarla con derechos reales. El propietario es la colectividad.

3) La de la propiedad dividida o pre diviso: basada en que el poder pleno sobre el bien les corresponde a todos y son las facultades las que se reparten. Lo que divide entre los comunero es el contenido del derecho.

4) La Copropiedad Moderna, en esta se hace referencia a la figura del condominio y con respecto a ello se considera que el derecho de cada uno se refiere y afecta a la cosa en su totalidad. Cada Copropietario tiene un derecho cualitativamente igual al de los demás, porque cada uno es propietario y solo podrán diferir cuantitativamente cuando la proporción en que concurran sea diferente.

En este tipo de régimen o copropiedad la cuota parte no representa el objeto del derecho, sino la razón según la cual las cargas o utilidades de la cosa van a favor o a cargo de los partícipes.

Según Scialoja, en el condominio existe una relación de igualdades que se limitan recíprocamente, de todos modos hay una relación de equilibrio que hace posible la coexistencia de derechos iguales sobre la cosa, pero para que todo esto se dé o exista, deberá limitarse la facultad de goce y disposición entendiendo que los demás también disponen de las mismas.

En esta concepción moderna el derecho de cada copropietario es cualitativamente igual, ninguno de ellos puede atribuirse mayores facultades que los demás en el ejercicio de esos derechos.

Diferencias entre la copropiedad romana y la germánica según Ferrara y Donderis.

• En la Copropiedad romana existe la comunidad por cuotas, mientras que en la germánica no.
• En la romana el derecho está dividido entre los participantes, correspondiéndole a cada uno una fracción de propiedad de la que puede disponer, transmitir, gravar; en la germánica no existen cuotas, por ende no pueden disponer de nada.
• En la romana predomina el individualismo, en la otra el comunismo

Diferencia entre la copropiedad y la sociedad

Debe distinguirse de la sociedad, la cual crea también cierto estado de comunidad sobre los bienes sociales, existiendo entre ambas figuras las siguientes diferencias.

• Fin: Los copropietarios solo procuran la conservación de la cosa en espera de la división cuando ese sea procedente; en cambio, la sociedad se constituye con el fin de obtener una utilidad o un lucro.
• Origen:La copropiedad puede nacer de un contrato  de la ley; a diferencia de la sociedad, la cual constituye un contrato, por lo que su fuente es la voluntad común de los socios.
• Bienes:Los bienes muebles e inmuebles en copropiedad tienen tantos dueños como propietarios, en cambio, los bienes sociales no tienen más dueño que esta.
• Extinción:La sociedad se pueden extinguir por la muerte o la incapacidad sobreviniente de uno de los socios; en la copropiedad estos sucesos no tienen influencia alguna como causa de extinción.

Derechos de los copropietarios.

Todos los copropietarios individualmente tienen facultades sobre el bien del que poseen una cuota pro indivisa, así mismo tienen el derecho de usar, servirse, disfrute, disposición de la cuota ideal y sus frutos, preferencia, retracto, servidumbres, etc.

Colectivamente cada copropietario también puede ejercer derechos. Para ejercerlos debe cumplirse algunos requisitos:

- Se necesita unanimidad para disponer, gravar y arrendar el bien.

- Se necesita mayoría absoluta para los negocios de administración.

Obligaciones de los copropietarios

Los copropietarios deben responder proporcionalmente a su parte, con los gastos de conservación y tributos que afecten al bien común.

También deben responder todos los copropietarios por las mejoras necesarias o útiles para el bien en común.

Extinción de la copropiedad

Los derechos de copropiedad se extinguen de modo absoluto cuando estos ya no tienen la titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo adquiere otro, produciéndose en este caso una transmisión, más que una extinción.

Son nulos los pactos en los que se prohíbe que los copropietarios puedan extinguir la propiedad.

Además de los modos comunes que producen la extinción de la propiedad, la copropiedad se extingue por falta de pluralidad de sujetos; lo que es llamado consolidación, y por cesar la indivisión material de la cosa es decir la división.La consolidación tiene lugar por la reunión de una sola persona de las cuotas de todos los propietarios mientras que la división de la cosa común es en realidad más que una extinción del condominio, una transformación del derecho de propiedad por cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva sobre una porción material de la misma.

Si no hay acuerdo entonces los copropietarios tienen la actiocommundidividundo (acción de división de la cosa común), mediante cual los copropietarios acuden al juez para que el juez divida la cosa y adjudique a cada propietario su parte.

Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este indemnice a los otros en proporción a su cuota.

En nuestra legislación el Condominio está configurado como un régimen de copropiedad. La extinción del régimen del condominio se puede producir por las siguientes causas:

-Por la voluntad y decisión del consorcio de propietarios del condominio.
- Por destrucción, vetutez o ruina del edificio.