Factores que Integran el Derecho Procesal Inmobiliario
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| Derecho Procesal Inmobiliario |
El
Derecho de Procesal Inmobiliario de hoy, es el resultado de un conjunto de fenómenos
que lo han moldeado y adaptado a las circunstancias. El mismo parte del
Descubrimiento de América en 1492 hasta la presente época.
El descubrimiento
En fecha 3 de mayo de 1493, el Papa Alejandro
VI dictó la Bula Papal Inter-Caétera, por medio de la cual los Reyes de España
quedaron investidos con el derecho de propiedad de las tierras ya descubiertas
y de aquellas futuras en el nuevo mundo. Esta Bula Papal fue el instrumento
jurídico de carácter internacional de los Reyes de España, para justificar su
derecho de propiedad sobre las tierras descubiertas y conquistadas.
Las leyes de Indias
La época colonial trajo consigo varias leyes, entre ellas:
La Ley de
Amparo Real: de fecha 20 de noviembre de 1578, da origen al derecho de los Reyes a estas tierras, y estableciendo un procedimiento
mediante el cual en virtud de una disposición legal, consecuencia de un
procedimiento ya establecido, se amparen los derechos de propiedad de aquellas
personas que tuvieren una prueba preexistente de los mismos.
La Ley de
Composición de Tierras: dictada en fecha 17 de mayo de 1631, ordenó que los que
ocupasen más tierras de las que figuraban en sus documentos fueren sometidos a
moderada composición y se les despachasen nuevos títulos. El excedente era
gravado con el término de “Censo al quitar” hasta que fuere vendido
públicamente y luego de pagado el precio, se liberaba de dicho gravamen.
La
Merced: representó la concesión de una extensión territorial, a título
gratuito, hecha por la Corona de España con el propósito de compensar servicios
militares extraordinarios.
Los
órganos responsables de la aplicación de las leyes fueron:
La Real
Audiencia: era el tribunal creado por la Corona Española en las tierras
descubiertas, para conocer de todos los casos relacionados con la jurisdicción
y dominio de todas sus propiedades.
El Consejo
de Indias: fue el tribunal supremo que conocía de las apelaciones interpuestas
a los fallos dictados por la Real Audiencia, y además dictaba las leyes o
disposiciones sobre la conquista, vida y bienes de los aborígenes.
Propiedad colonial
La propiedad en la época colonial estaba dividida
de la siguiente manera:
Propiedad realenga: todas las tierras, pastos,
aguas, montes, etc., pertenecientes a la Corona Española por obra de la
Conquista.
Propiedad eclesiástica: todas las tierras entregadas
por la Corona Española a la comunidad eclesiástica que vino a evangelizar a los
indios y que llegó a tener una influencia y autoridad mayor que los
representantes del poder público.
Propiedad de colonos españoles: terrenos
adjudicados a título gratuito a particulares españoles o que estos se
repartieron y que luego fueron reconocidos por los Reyes de España, por medio
de una composición.
Comunidad indígena: terrenos asignados a los indios
dentro de perímetros preestablecidos donde ellos vivían en comunidad y tenían
sus labranzas.
Época de la República
La ocupación haitiana en 1822 puso en vigor en el
país el Código Civil Francés y al proclamarse la independencia en 1844 se
mantuvo su vigencia. La nueva República adquirió todos los derechos que sobre
ésta tenía la Corona de España, y en consecuencia todo lo que se conocía como
propiedad “realenga” pasó al patrimonio del Nuevo Estado. Durante este período
se destacan varias disposiciones de interés tales como:
La Constitución de 1844
Consagra en su artículo 2º lo siguiente: “La parte
Española de la isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el
territorio de la República Dominicana”. Y en su artículo 21, consagra el
derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana, y dispone que
nadie puede ser expropiado, sino por causa de utilidad pública, previa justa
indemnización.
Ley sobre bienes nacionales
Esta ley declara que todas los terrenos situados en
territorios dominicanos que no tuvieren dueño conocido serían bienes
nacionales, ya sea que hayan pertenecido a gobiernos anteriores, a conventos
religiosos ya extinguidos, a terceras ordenes, cofradías y demás corporaciones
que ya no existen, o a nacionales haitianos que no prestaren juramento de
fidelidad a la nueva República.
Ley de división de terrenos
comuneros
En el año de 1911 fue promulgada la ley sobre
División de Terrenos Comuneros, la cual representa el primer esfuerzo hecho por
el Legislador Dominicano para organizar definitivamente la división de los
Terrenos Comuneros. Terrenos comuneros son predios indivisos de terrenos que
pertenezcan, o se digan pertenecer, a dos o más personas, cuyos derechos estén
representados en acciones denominadas “pesos” u otras unidades que más bien
guarden relación al valor o derecho proporcionales con el área de terreno.
Los Terrenos comuneros son una consecuencia de las
encomiendas y reparticiones hechas por la Corona Española a determinadas
personas de predios que estaban demarcados por los elementos naturales, como
ríos, arroyos, montañas y que los dueños justipreciaban, y luego vendían partes
de esos terrenos, valorándolos en “pesos”, con lo que los nuevos dueños pasaban
a ser accionistas de esos predios.
Factor sociológico, realidad
Jurídica del Problema Agrario.
El número de posesiones rurales que se operan
en RD sin título seguro acerca a los miles. La mayoría de estas posesiones son
de pequeña o mediana categoría, aproximadamente un 50% de la tierra no ha sido
aún registrada bajo el sistema Torrens de registro, instituido en ese país
desde 1920.
A medida que la población aumenta con una
tasa anual de alrededor de un 3%, la inmigración campesina hacia las grandes
urbes se hace más intensa, teniendo corno resultado una transferencia del
desempleo rural hacia las ciudades, el crecimiento de las poblaciones
marginales y otros males urbanos comunes.
La Reforma Agraria, concebida como la
distribución de las grandes o mal explotadas pertenencias agrícolas entre los
campesinos sin tierras, es probablemente uno de los medios más e-eficaces para
resolver estos problemas. Sin embargo, no pueden olvidarse aquellos campesinos
que, teniendo la propiedad de la tierra o que encontrándose en zonas
fronterizas, están fuera del alcance de los planes de reforma agraria. Este
grupo también necesita de oportunidades e incentivos para cambiar del estado de
mera subsistencia a una etapa de comercialización agrícola que le permita
aumentar sus ingresos y evitar así inútiles migraciones.
Un incentivo importante que puede otorgársele
a los pequeños tenedores agrícolas es la seguridad de sus títulos, cualquiera
que sea el sistema de dominio que se establezca: propiedad individual de la
tierra, algún tipo de cooperativas o granjas colectivas.
La
falta de seguridad en la tenencia de la tierra es muchas veces un obstáculo al
aumento de la producción. En muchos países, una de las razones por las cuales
un campesino no puede obtener sino créditos usurarios es la falta de título de
dominio con que pueda acreditar una garantía real. Los derechos de
aprovechamiento de las aguas de regadío se otorgan sobre la base de los títulos
de dominio. Más aun, un agricultor puede verse enfrentado ante un juicio
reivindicatorio lo que le dificulta las operaciones de transferencia o venta en
el mercado. Aun el sector público puede verse afectado por la inseguridad de la
titulación, ya que es casi imposible estructurar y aplicar un sistema de
tributación bajo las circunstancias descritas.
La inseguridad de la tenencia de la tierra ha
creado además problemas sociales. En efecto, disputas y conflictos de dominio y
posesión afectan la producción agrícola. Estas discordias no sólo se producen
entre poseedores de hecho y latifundistas que reclaman la propiedad o tratan de
reivindicar la tierra de los ocupantes, sino entre los propios poseedores de
hecho, comunidades homogéneas y grupos familiares. Estas disputas pueden
envolver el reclamo de tierras pertenecientes a campesinos fallecidos,
conflictos de límites entre dos vecinos o desacuerdos en la división de tierras
comunes. Estos conflictos no sólo afectan la cohesión de la colectividad rural·
haciendo difícil las iniciativas cooperativas, sino que además, producen una
extraordinaria pérdida de tiempo y de los recursos financieros del afectado,
generalmente muy limitados. Esto particularmente cuando se ve envuelto en un
juicio civil. En RD los procedimientos legales son de ordinario lentos y costosos.
La inseguridad en la tenencia de la tierra puede ser el resultado de innumerables factores que
van desde la existencia de leyes y prácticas legales obsoletas hasta los
movimientos migratorios más recientes. En muchos países el problema se remonta
a la forma en que la Corona Española y, posteriormente, los gobiernos
nacionales distribuyeron las tierras. Estas distribuciones se realizaron
otorgando títulos indeterminados y muchas veces superpuestos sobre inmensas
extensiones de terrenos. Aun cuando estos "repartimientos" no podían
ser legalmente objetados, la costumbre de describir los límites por medio de
hitos naturales, propiedades vecinas o posesiones de tribus indígenas, hizo muy
difícil que en años posteriores pudiese determinarse con precisión los límites
de las tierras comprometidas. Frecuentemente éste problema se agudizó por la
dación de leyes territoriales poco realistas y conflictivas y por
interpretaciones judiciales que hacían muy difícil probar la validez de los
títulos y que fracasaron en distinguir entre el dominio público y privado
respecto de las tierras.
La mayoría de los países en Latinoamérica
poseen desde hace tiempo procedimientos legales bajo los cuales los ocupantes
de tierras públicas pueden obtener título de dominio exclusivo respecto de las
mismas. Sin embargo en nuestro país, requerimientos legales complicados y
costosos, en el hecho han denegado a los pequeños y medianos agricultores la
oportunidad de obtener títulos de dominio para sus tierras
Aun las áreas rurales colonizadas desde los
primeros días de la colonia se encuentran frecuentemente plagadas de
inseguridad en la tenencia, debido a que las leyes que regulan la venta y el
registro de la propiedad, así como los procedimientos sucesorios, sufren de
defectos legales sustantivos y son ineficazmente administrados, costosos y
lentos. En consecuencia, muchas transferencias de tierras privadas se efectúan
de conformidad a acuerdos privados que no son jamás registrados, o las comunidades
sucesorias son mantenidas a nombre del causante pese a que han sido divididas
de hecho varias veces. El sistema legal formal es abandonado en favor del
informal o consuetudinario, teniendo como efecto que "la substanciación de
los derechos de propiedad sea prácticamente imposible.
Campesinos con derechos sobre la tierra han
muerto o abandonado sus pertenencias y otros, sin derecho alguno, han tomado su
lugar. A medida que la familia aumenta, las pertenencias se subdividen o las
tierras que pertenecían al antiguo dueño son ocupadas o invadidas. Finalmente
la determinación de los derechos reales puede carecer en absoluto de relevación
dadas las actuales condiciones de la propiedad y frecuentemente será i
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