El Saneamiento Inmobiliario. Marco Legal

Tomando en cuenta que el Derecho como tal, es el conjunto de normas que moderan la conducta del hombre en la sociedad, entonces debemos reconocer que cada actuación jurídica, está regulada por un conjunto de leyes, resoluciones, y reglamentos que van a definir el trayecto por el cual se debe encaminar cada una de estas, para la obtención del fin deseado. En este ámbito el proceso de Saneamiento no es la excepción, los primeros articulados concernientes al mismo provienen de Nuestra Carta Magna, la misma no enuncia en ningún lado la palabra saneamiento sin embargo precisamente en su artículo 51 reconoce y garantiza el Derecho a la Propiedad, dándole un numerosas prerrogativas a quien puede ser el titular de un inmueble, más aun cuando son titulados.

De igual modo existen otras normas que conforman el marco legal del proceso de saneamiento y que en su articulado dan parte al mismo. A partir de este momento este marco legal lo separaremos en dos vertientes: Inmobiliario y en Derecho Ordinario.

En el ordenamiento inmobiliario existen varias normativas que de un modo u otro norman el proceso de Saneamiento, que son las siguientes:

·      Ley 108-05 de Registro Inmobiliario

·  Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria. 1737-2007.

·      Reglamento General de Mensuras Catastrales. 628-2009.

·      Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por Resolución núm. 2669-2009

Ordenamiento inmobiliario.

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Esta ley contempla el proceso del saneamiento desde el artículo 20, hasta el artículo 27. Su articulado inicialmente comprende la definición del proceso de saneamiento y quienes en calidad de reclamantes pueden iniciar este proceso. Teniendo esto último una vital importancia sobre todo para el profesional del Derecho, y es que la inclusión del Estado Dominicano como reclamante en este proceso se debe a  que el Estado es en principio el propietario originario de todos los terrenos que componen el territorio dominicano, inclusive en aquellos casos donde aun habiendo un detentador aparente, el mismo no pueda probar la legitimidad de su posesión.

Luego de abordar los puntos del párrafo anterior la ley 108-05 se dedica a regular la posesión como figura esencial en este proceso, la forma en la cual se puede probar la misma. Otra de las cosas que indica de forma precisa y sin ninguna ambigüedad es la competencia de los tribunales respecto a este proceso y las etapas que componen este proceso de saneamiento. Respecto a la competencia de los tribunales se expresa de forma breve y concisa cuando indica que solo los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria podrán conocer del saneamiento por tratarse de una jurisdicción especializada. Ahora bien con relación a las etapas de este proceso utiliza varios párrafos para no dejar ningún aspecto al azar, va más allá de los aspectos superficiales, inclusive toca cada uno de los subprocesos que conforman cada una de las etapas, enunciando plazos tanto para el cumplimiento de los funcionarios envueltos como para los reclamantes, que de no ser tomados en cuenta pueden retrasar o anular este proceso.

Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria. 1737-2007.

Este reglamento en su articulado (art.46, arts.50-51, arts.70-73, arts.115-131) da espacio al Saneamiento, comenzando con uno de los tan apreciados principios inmobiliarios, como lo es la publicidad. Esta norma indica que el inicio del proceso de saneamiento debe ser notificado por acto de alguacil, con la debida inclusión de los reclamantes y el abogado del Estado, es el único medio de dar publicidad a este proceso judicial.

En los artículos siguientes de forma precisa señala las formalidades y características de las audiencias a celebrar para conocer del proceso y a la vez da la posibilidad a aquellas personas que puedan salir perjudicadas con el proceso de saneamiento que se está encaminando, a intervenir o participar sin la necesidad de que haya sido notificada, y sin haber sido mencionada en los avisos de saneamiento, siempre y cuando manifieste interés o pueda salir perjudicada si el proceso de saneamiento que ha iniciado llega  a su fase final. Esto último resulta muy interesante, son situaciones como estas las que se tratan de evitar, sobretodo porque el proceso de Saneamiento y cualquier otro proceso inmobiliario están llamados a ser garantistas del derecho a la propiedad, no solamente del reclamante, sino de cualquier tercero que se pueda ver afectado. De ahí deviene la gran atención que dan los legisladores y juristas al principio de publicidad, y su inclusión en cada actuación jurídica.

Al final de los artículos referentes al proceso de Saneamiento, este reglamento norma el Proceso Judicial del Saneamiento, da pautas sobre como inicia, hace señalamientos acerca de las diferentes situaciones que pueden darse a conocer en la etapa judicial de Saneamiento como lo son las mejoras y la modificación de los planos. Respecto a las mejoras en el proceso de saneamiento en principio se presume pertenecen al dueño del terrero, de no ser así el tribunal procederá a identificar al mismo. Por otro lado, en lo relativo a la modificación de los planos en el proceso judicial del Saneamiento, esta norma es clara cuando indica que de haber surgido modificaciones al estado original, el juez ordenará al agrimensor a realizar las correcciones pertinentes.

Reglamento General de Mensuras Catastrales. 628-2009.

El Reglamento General de Mensuras Catastrales, norma de vital importancia dentro del marco legal inmobiliario del proceso de Saneamiento, en virtud de que la etapa del Saneamiento más delicada es la mensura u operación técnica sobre el inmueble sujeto a sanear, pues de ella depende el resultado a obtener y al asiento registral al que dará lugar la sentencia de adjudicación al finalizar este proceso.

Este reglamento dedica los artículos 136, 137, 138, 139 al proceso de Saneamiento, pero lo hace desde el punto de vista técnico. En él hace mención específica de las particularidades que envuelve la mensura en el proceso de saneamiento, de la publicidad y la documentación necesaria que debe tener el agrimensor.

Un aspecto esencial a destacar es la fe pública que tiene el agrimensor, que además es un auxiliar de los justicia. Todo lo dicho lo hace bajo fe del juramento, y es por ello que debe ejecutar su trabajo con total precisión y ser veraz.

Reglamento General de Registro de Títulos.

Dada la importancia de tener un marco jurídico inmobiliario coherente, preciso y funcional, se creó este reglamento. Regula una parte fundamental del proceso de Saneamiento, que no acaba sino con la expedición de los certificados de títulos correspondientes. Regula el plazo máximo que tendrá cualquiera que se haya visto afectado por el resultado del proceso de saneamiento, y que desee impugnar la sentencia en que se fundan los derechos, con relación a ello indica que todo eso debe suceder en no más de 1 año a partir de la emisión de esa sentencia.

Derecho Común.

Cuando se hace referencia al derecho común, normalmente se habla del Código Civil, pues de todas las ramas del derecho fue la primera, y de la cual con el paso de los años se han derivado otras normativas. El mismo ha de ser conocido como el derecho supletorio, para los casos en los que una norma carece de precisión, es ambigua, dudosa, etc. En el caso del Derecho Inmobiliario no es la excepción, cuando en materia inmobiliaria existen artículos confusos, debemos remitirnos al derecho común, en este caso el derecho civil.

Con la relación al proceso de Saneamiento, que es el que nos compete, el código civil se dedica en su articulado a regular lo que da origen al mismo, “La Posesión”. Cuando de posesión hablamos el código civil pone a nuestra disposición los artículos 2228, 2229, 2262, 2265 y 2269. Todos estos artículos vienen a regular:

· La naturaleza de la posesión

· Las características de la posesión

· Modalidades bajo la cual existe posesión

· Interrupción o suspensión de la posesión.

De lo anterior subyacen aspectos vitales, en el transcurso de la posesión no puede haber ningún tipo de violencia, suspensión e interrupción. A partir de ahí ya la posesión no es legítima, lo que se traduce en no poder ostentar la calidad de reclamante para iniciar el proceso de saneamiento. Sin embargo habiendo cumplido todo lo anterior, el derecho común hace referencia a posibles causas que impidan ejercer u ostentar la posesión del terreno legítimamente, estas son las prescripciones de 20, 10 y 5 años, donde para cada una de ellas se da una condición particular.