La Valoración Inmobiliaria

Introducción

El tema que nos ocupa presentar reviste bastante importancia en el sentido de que en la actualidad existe limitada información teórica sobre el mismo. Pretendemos lograr unificar un criterio y crear un solo concepto de Valor y de sus tipos, por demás nuestra idea es situar el concepto de valor y sus tipos en el área que nos ocupa.

La valuación inmobiliaria es una actividad cuya importancia se ha incrementado atreves de los años, las nuevas leyes y reglamentos de nuestro país, requieren a esta actividad cada vez más, motivo por el cual los avalúos, son más revisados y analizados, y su justificación se hace muy necesaria.

Dada la importancia de esta actividad los métodos de valuación de ha venido perfeccionando y ajustando a las necesidades, además de haberse creado nuevos métodos alternos de valuación que ayudan a la determinación más justa y justificada de valores.

Finalmente, con el estudio del presente tema queremos hacer una revisión de los diferentes conceptos de Valor vigentes, de los cuales se creó una idea general del concepto de valor para partir hacia la comprensión del Valor Inmobiliario

Concepto de valor

El precio más alto, estimado en términos de dinero que una propiedad puede producir al ser expuesta a la venta en un mercado abierto y dentro de un tiempo razonable, teniendo como parámetro su uso, características físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario.

El Valor Real

El Valor Real de un bien es el que lo cuantifica económicamente y de forma objetiva, atendiendo al conjunto de características cualitativas y cuantitativas del mismo y del entorno en el que se halla situado. En una economía de libre mercado el valor de los bienes viene fijado, como se verá más adelante, por el equilibrio entre la oferta y la demanda, siendo la exploración del mercado, el procedimiento más adecuado para cuantificar el valor de un inmueble, por lo que debe estimarse el valor de mercado como único valor real en términos económicos.

El perfil profesional del valorador, integra el conocimiento de aspectos urbanísticos y demás factores económicos que configuran la ciudad, junto con una proximidad al sector de la edificación y a los costes de ejecución de la construcción. Áreas de conocimiento que se integran en la formación del arquitecto, que ha sido reconocido históricamente como el técnico experto valorador.

El valor Real de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble (suelo y edificio), viene dada a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos, que caracterizan la zona en la que se encuentra. El modo de obtener este Valor debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno. En este sentido, la incorporación de técnicas estadísticas en los estudios de valoración facilita la selección de los factores más directamente vinculados al valor (correlacionados), así como en el establecimiento de criterios de evaluación ajustados a la realidad del mercado.

La incidencia de los aspectos espaciales que configuran el territorio a nivel económico, social, medioambiental y urbano son decisivos en la formación de rentas urbanas pues quedan internalizados en los valores inmobiliarios. En esta línea, las nuevas tecnologías de sistemas de información geográfica y territorial constituyen una herramienta primordial para el análisis y evaluación de los atributos urbanos, su disposición en el territorio. La utilización integrada de SIG y técnicas estadísticas de análisis de correlación adquieren una gran efectividad en la determinación del nivel de interacción del entorno en los valores inmobiliarios, constituyendo una gran ayuda para evaluar el impacto del contexto espacial sobre los valores urbanos.

Por otra parte, en la configuración del territorio en general intervienen un elevado número de agentes de carácter político, económico y social, que marcan el ritmo de crecimiento de la ciudad y dan lugar a una caracterización específica de unos terrenos frente a otros. En particular, dentro de cada núcleo urbano pueden apreciarse situaciones diferenciales significativas e incluso cuantificables económicamente entre propiedades aparentemente semejantes, diferencias que hacen referencia a las características físicas del inmueble y a la posición que ocupa en el ámbito. En este marco, la valoración inmobiliaria constituye una nueva disciplina profesional en la que se combinan diferentes técnicas y metodologías de estudio que tratan de establecer el valor real de los diferentes productos inmobiliarios, especialmente de naturaleza urbana.

El valor de reposición o de reproducción de un inmueble

se refiere al costo de reproducción material de la entidad física (ósea la edificación), atendiendo a los costes materiales de mano de obra actuales (referido a la fecha de valoración), deducidos por la depreciación física apreciada como consecuencia de su antigüedad y estado de conservación.

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual es el resultado de deducir del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

El valor de reposición de un bien lo determina o tasa un perito tras efectuar el pertinente estudio de mercado y verificar antigüedad y estado de uso del bien objeto de tasación.

No se debe caer en el error de confundir valor de reposición con valor venal, puesto que siendo situaciones similares están diferenciadas por un margen comercial.

El Valor Físico o Valor de Reposición de un inmueble es la sumatoria de los valores del terreno, de las construcciones, de los elementos accesorios y de las instalaciones especiales.

El valor del terreno, como se expresó en el capítulo precedente, se obtiene, en la generalidad de los casos, mediante el Enfoque de Mercado. Sin embargo, no puede desecharse la posibilidad de obtener su valor, a través de otro método, como pudiera ser el de Costos o en el mejor de los casos, siguiendo los procedimientos del Enfoque Residual.

Por lo que se refiere al Valor de las Construcciones, de los Elementos Accesorios y de los Equipos e Instalaciones Especiales, en realidad nos referimos a su costo de reposición.

El Valor del Mercado

Es el principal concepto del valor de un inmueble y el valor por excelencia, ya que determina el valor líquido susceptible de transacción de un inmueble en la relación oferta-demanda. Los otros dos valores quedan subordinados al valor de mercado, ya que el valor de explotación o renta de un inmueble no es (o debería ser) otra cosa que el valor de mercado de un inmueble considerado como un producto financiero y el valor de reposición suele utilizarse solamente como una aproximación al valor de mercado en aquellos inmuebles para los que no se puede hacer un análisis efectivo de la relación oferta demanda existente en el mercado debido a alguna singularidad, como es el caso de la mayor parte de las instalaciones industriales, las naves de fabricación, el de los hospitales y otros muchos tipos de inmuebles para los que no es habitual la existencia de un mercado perfecto.

La elaboración del valor de mercado de un inmueble debe realizarse cuidadosamente, ya que requiere una investigación profunda de la situación real de mercado, el análisis estadístico de los datos, la homogeneización de la información obtenida con las características del inmueble que se valora y el tratamiento financiero adecuado de los pagos aplazados de las transacciones observadas. en inmuebles similares.

El valor fiscal de un inmueble.

Es el valor asignado al mismo a partir del impuesto sobre los bienes inmuebles y se calcula tomando en cuenta el valor del terreno, la construcción y el índice de aprovechamiento en la relación entre ambos.

En la economía y las operaciones financieras, se considera al valor fiscal de un inmueble como aquel que resulta de la relación entre diversas variables y que tiene estrecho vínculo con el impuesto sobre el bien inmueble o edificio en un contexto municipal o estatal dado.

Cabe empezar definiendo qué se entiende por inmueble. En oposición de los bienes muebles, los inmuebles son aquellos que no pueden trasladarse sin ocasiones perjuicio sobre los mismos, en la medida en que su movilidad es reducida como parte de un terreno del que son parte. Entre éstos, se consideran a las casas, edificios, viviendas de todo tipo, fincas, estancias o similares y, en algunos casos, a buques y aeronaves en particular.

En ese sentido, el valor fiscal de cada inmueble se entiende como el valor económico, que es asignado al mismo por un organismo de orden estatal a través de diversas valoraciones e índices. En cada contexto esto puede ocurrir de forma distinta, pero suele existir una metodología compartida que facilita la valoración fiscal a escala masiva. La asignación de valor fiscal tiene el fin de constituir una base de referencia para el pago de impuestos por propiedades inmuebles y, a su vez, puede utilizarse en la investigación sobre la composición inmobiliaria de un territorio en especial.

A menudo, la metodología que determina el valor fiscal de las viviendas y edificios se calcula sobre la base del valor de la tierra y del valor del inmueble en cuestión. También puede valorarse así el terreno edificado, como un lote baldío, y aquí la consideración estará dada por la superficie comprendida, el valor unitario básico y otros indicadores de coyuntura.

El valor económico.

La evaluación económica es aquella que identifica los méritos propios del proyecto, independientemente de la manera como se obtengan y se paguen los recursos financieros que necesite y del modo como se distribuyan los excedentes o utilidades que genera.

El Valor Renta y Uso

Para saber cómo calcular el valor de renta de un inmueble, se debe analizar desde un enfoque comercial, es decir, realizar una comparación con otros inmuebles similares que se estén rentando, y desde el punto de vista financiero, tomando en cuenta el monto de lo invertido, como si este valor se depositara en un banco para que generara intereses.

En el primer análisis vamos a revisar otras propiedades similares que estén en renta en la misma zona, ya sea que busquemos casas, departamentos, bodegas, locales comerciales, terrenos, etc. Y obtener la información haciendo un sondeo de mercado con la demanda en la zona y las principales características de la propiedad como son:

- El tipo del inmueble.

- Precio de la renta.

- M2 de construcción.

- Cantidad de espacios de estacionamiento.

- Número de recámaras, baños, estancias, estudio, patio, jardines.

- Altura.

- Condiciones de conservación.

- Años de construcción.

- Otras observaciones: Entre ellas las vialidades, servicios, accesibilidad a los servicios básicos urbanos, seguridad en la zona y todo concepto, ya sea positivo o negativo que pueda incidir en el precio de la propiedad que se esté evaluando.

En igualdad de condiciones, se obtiene el precio por m2 de las propiedades en renta, habrá algunas que tendrán un precio más alto que otras, pero dependiendo de la prisa por rentar se pueden aplicar esos datos a los m2 de nuestra propiedad para determinar el precio en que se pueda rentar. 

Como segundo análisis para saber cómo calcular el valor de renta de un inmueble es el costo financiero, es decir cuánto dinero me produce si vendo la propiedad y tengo este dinero en el banco, que con las actuales tasas de interés los créditos obtenidos son bajos, acorde a las políticas financieras gubernamentales para incentivar a las personas a que inviertan su dinero en actividades económicas productivas, como son las Pymes.

En la actualidad, con la baja de las tasas de interés, sumado a otros factores como son los bajos índices de crecimiento económico en muchas regiones del mundo, la seguridad en otros, o el aumento de la oferta de casas en renta, el factor del sector financiero en las casas de renta se encuentra en un parámetro entre 0.04 a 0.08 del valor de la propiedad, variando este índice dependiendo del tipo de propiedad, donde ahora los locales comerciales y el sector turístico están obteniendo los mejores resultados.

Toma en cuenta que al revisar el costo de la inversión, adicionalmente a las rentas obtenidas, se tiene la propiedad y con ello una plusvalía, como también algunos gastos de mantenimiento, de administración o impuestos que se deben considerar para fijar el precio de la renta.

Valor de Tasación

El valor de tasación es el valor que le da el tasador al bien en cuestión, por ejemplo, una vivienda.

Factores que influyen en el valor de tasación:

O     Ubicación del bien

O     Los elementos propios del bien

O     Entorno que rodea el bien

O     Servicios básicos de la zona

El tasador emite habitualmente un informe de valoración, que tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

El Valor Catastral

El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario y que está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

La Valoración Catastral

La valoración catastral es un procedimiento de valoración colectiva mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio.

El objetivo es obtener valores homogéneos para tener relacionados con los valores de mercado. Está integrado, por dos valores: ·         Valor del suelo ·         Valor de la construcción Estos valores se calculan desde: ·         Módulo básico de suelo ·         Módulo básico de construcción Los módulos se argumentan desde una división territorial del municipio según áreas homogéneas y según un catálogo de tipologías constructivas establecidos previamente.

El cálculo tiene además un conjunto de coeficientes que corrigen las diferencias entre los distintos inmuebles.

Los criterios para el cálculo del valor del suelo son:

·           Longitud y número de fachadas

·    El fondo de la parcela, forma irregular, superficie diferente a la mínima exigida por el planeamiento urbanístico

·      Imposibilidad de edificación temporal por antigüedad y afección por destino del terreno a la construcción de viviendas acogidas a algún régimen de protección oficial.

Respecto de la valoración de la construcción se contemplan:

·         Antigüedad

·         Uso

·         Nivel de reforma y estado de conservación

Además existen otros coeficientes que afectan conjuntamente a la edificación y al terreno como son:

·         Depreciación funcional o inadecuación

·         Cargas singulares

Una de las mejores fuentes de información inmobiliaria es el Catastro, tanto por su carácter institucional como por el volumen de la información que dispone. En las tasaciones inmobiliarias, la información descriptiva y gráfica del Catastro sirve para identificar tanto física como registralmente el inmueble a valorar. ¿Necesitas una tasación? Solicita tu Tasación ¿Quieres conocer el valor estimado de tu piso? Realiza una Tasación Online con nosotros y obtén el valor al instante.

SEGÚN LA Ley 150-14 DE LA VALORACIÓN CATASTRAL EN LOS ARTICULOS MENCIONADOS A CONTINUACION:

Artículo 27.- Determinación del valor catastral. La determinación del valor catastral se obtiene aplicando los índices de precios y las normas de valoración establecidas por la Dirección General del Catastro Nacional. 

Artículo 28.- Normas y procedimientos técnicos de valoración. La Dirección General del Catastro Nacional, mediante resolución, establecerá las normas y los procedimientos técnicos de valoración catastral para todo el país. 

Artículo 29.- Vigencia del valor catastral. La vigencia del valor catastral de los inmuebles ubicados en las zonas urbanas es de 5 años, y 10 años para los inmuebles situados en zonas rurales.

 

Párrafo I.- Cuando se manifiesten diferencias sustanciales entre los valores del mercado y los que hayan servido de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, la Dirección General del Catastro Nacional podrá, de oficio, iniciar la actualización de valuación total o parcial de los inmuebles. 

Párrafo II.- En la ponencia de valor se informa a los propietarios de los inmuebles el método de valoración y los criterios utilizados para la determinación del valor catastral de los mismos, de acuerdo a las normas que establezca la Dirección General del Catastro Nacional. 

Párrafo III.- El alcance de la ponencia referida en este artículo será de ámbito municipal.

Conclusiones

La valuación de inmuebles en nuestro país se realiza fundamentalmente para responder a dos grandes tipos de requerimientos:

• ·         La valuación como perito ante la Justicia.
• 
  
• ·  La valuación de bienes ofrecidos como garantía hipotecaria, el análisis de factibilidad de emprendimientos, el asesoramiento para inversiones, etc. e incluso la valuación de bienes muebles y obras de arte.

Complementariamente, adquiere también importancia la actividad dirigida a la determinación de valores catastrales, valuaciones a efectos de seguros, etc. La carga habitual de trabajo de un tasador está compuesta por tasaciones "ordinarias", es decir, aquellas referidas a situaciones normales en el mercado, y tasaciones "extraordinarias" (las que por la magnitud de su superficie o de la singularidad de otras características del inmueble las hacen especiales o fuera de lo común). La tercerización de los servicios de tasaciones hacia empresas y profesionales calificados del medio puede contribuir a una mayor profesionalización y sumar la exigencia de una formación permanente y continua de los tasadores. Tanto los arquitectos como los ingenieros, tienen incumbencia profesional reconocida para tasar, sostenida en la formación específica que reciben durante la carrera de grado en la Universidad.

La tasación es hoy cada vez más una especialidad en crecimiento, ya sea por exigencias de las nuevas promociones inmobiliarias o de los créditos hipotecarios o por las posibilidades de actuación como peritos auxiliares de la justicia, en particular en expropiaciones. Son demanda potencial de una enseñanza específica, los profesionales que hoy se desempeñan en la Justicia, en bancos o en empresas de tasación (que se están formando o instalando aceleradamente en el país), que requieren actualización de conceptos, y también los que día a día se interesan en desarrollar la actividad a tiempo completo o como complemento de su actividad tradicional.

Bibliografía

·          NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO: Sociedad Americana de Avaluadores (ASA). 1994.

·         García Almirall, P. (2007). Introducción a la Valoración Inmobiliaria. Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona, 2da edición.

·         Ley 150-14 de Catastro Nacional